Discussion: 天赋加点
尽管香港楼市8月出现触底反弹迹象，但二手房市场却呈现截然不同的景象。据《南华早报》10月4日报道，市场消息称，9月份香港至少有100宗二手房交易以亏损价格成交，较8月的81宗大幅增加。亏损幅度从10%至30%不等，覆盖港岛、九龙、新界多个区域，甚至波及西贡等传统豪宅区。这一数据令外界对香港楼市复苏的可持续性产生疑问。
颜值巅峰亏损交易数量逆势攀升
根据地产中介机构汇总的数据，9月至少100宗二手房交易出现亏损，较8月的81宗增长23.5%。《南华早报》援引市场人士分析称，尽管美联储9月加息未对香港楼市造成即时冲击，但二手房市场的抛售压力仍在加大。中原地产（Centaline Property）的数据显示，8月全港住宅价格指数环比微涨0.3%，但二手房亏损交易占比从8月的约6%上升至9月的约7.5%。
整容传闻“我们观察到一些业主愿意接受亏损以快速套现，”香港一家大型中介的资深经纪Frankie Liu说。他指出，许多卖家是过去两年高位入市的投资者，面对利率上升和经济前景不明，选择“割肉”离场。
医美翻车亏损分布：从豪宅到大众市场无一幸免
亏损交易的分布范围广泛，涵盖从港岛半山豪宅到新界上水大众住宅的各个细分市场。西贡区尤其引人注目——作为传统豪宅聚集地，该区域Mount Pavilia、The Mediterranean、Hebe Villa和Casa Bella等高端低密度项目均录得亏损成交。以Mount Pavilia一套约200平方米的单元为例，成交价较原业主2023年购入价折让约28%。
身材管理下表梳理了9月部分典型亏损交易案例：
年度盘点| 区域 | 楼盘名称 | 户型 | 购入年份 | 购入价（港元） | 卖出价（港元） | 亏损幅度 |
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| 西贡 | Mount Pavilia | 3房 | 2023 | 2500万 | 1800万 | 28% |
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| 九龙 | 康山花园 | 2房 | 2022 | 850万 | 620万 | 27% |
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| 港岛 | 太古城 | 3房 | 2021 | 1200万 | 960万 | 20% |
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| 新界 | 迎海 | 1房 | 2020 | 680万 | 550万 | 19% |
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多位中介证实，亏损交易已从个别案例演变为普遍现象。世纪21地产（Century Goodwin Property）的一位经理表示：“即使是一些地段优越的单位，业主也要忍痛降价10%-15%才能出手。”
美联储加息“窗口期”下的市场分化
香港楼市自2021年高位回落已持续超过三年。美联储9月宣布加息25个基点后，香港主要银行未即时上调最优惠利率，市场一度解读为短期利好。然而，二手房市场的持续失血表明，宏观环境的改善尚未传导至个体业主层面。
“一手新房市场依靠开发商提供的折扣和低首付方案维持热度，但二手房存量庞大，且业主缺乏价格操控能力。”中原地产研究部主管表示。据其分析，9月一手住宅成交约1500宗，较二手房交易活跃度高出约20%，分化明显。
数据来源：经合组织（OECD）2024年报告显示，香港住宅价格在2023年下跌7.1%后，2024年上半年仍未见明显反弹。而《彭博新闻社》引用的香港金融管理局数据指出，截至2026年8月底，香港未偿还住宅按揭贷款同比增长仅1.2%，显示买家入市意愿偏弱。
西贡豪宅区成“亏损重灾区”
西贡区长期以来被视为香港富豪的“后花园”，拥有Mount Pavilia、The Mediterranean等低密度海景豪宅。然而，近年该区域二手房成交屡次出现亏损。市场分析认为，西贡豪宅的买家多为高净值人群，在利率高企和资本市场波动下，该类房产的流动性和估值承受更大压力。
“西贡楼盘的买家通常以自住和投资双重目的为主，”Full Mark Property的董事说。“当经济环境转差，他们是最早选择变现的群体。”他透露，目前西贡已有超过10个项目在过去三个月内出现亏损交易，部分豪宅降价幅度甚至超过30%。
香港楼市全年展望：一手涨二手跌的“剪刀差”
尽管二手房市场寒意阵阵，中介行业普遍对整体房价持乐观判断。据《南华早报》报道，多家地产代理预计，今年全年香港住宅价格将较去年同期上涨约15%，主要受一手楼盘的强劲去化推动。然而，二手房价格指数至今仍低于2021年峰值约20%。
“一手房市场由开发商主导定价，可以灵活调整策略；二手房市场则受制于业主的心理预期和资金压力，”香港地产代理总商会的一位发言人表示。他预计二手房价格在年内难以扭转下行趋势，至少还需要半年时间才能与一手市场同步企稳。
亏损交易背后的结构性因素
分析香港二手房亏损激增的深层原因，主要集中在三点：一是利率环境持续偏高，按揭供楼成本较2021年上升约60%；二是内地经济复苏放缓，导致跨境购房需求减少；三是香港本地人口外流加剧，住房刚性需求萎缩。
根据香港差饷物业估价署的数据，2025年私人住宅空置率攀升至5.2%，创近十年新高。与此同时，香港大学研究显示，2023年至2025年间，香港净移民流出约12万人，其中相当比例属于25-45岁的核心购房群体。
Q1：为什么香港二手房市场出现亏损交易，而整体房价却在上涨？
A1： 整体房价上涨主要由开发商促销的一手新盘推动，这些项目常附带折扣、低首付等优惠。而二手房市场由分散的业主构成，缺乏统一的价格支撑，加上部分业主急需资金，只能接受低于买入价的卖价。两者统计口径不同，造成“冰火两重天”现象。
Q2：香港二手房亏损潮会持续多久？
A2： 市场普遍认为，只要美联储利率维持在5%以上且香港经济增长放缓，二手房市场的亏损压力就将延续。预计至少要到2027年上半年，待利率回落且内地经济明显复苏后，二手房价格才有望止跌。
结语
香港楼市正经历一轮深刻的结构性调整：一手市场依靠开发商让利维持热度，而二手房市场在亏损交易频发的“创伤”中缓慢寻底。虽然整体房价已出现底部信号，但对于持有二手房或计划出售的业主而言，真正的复苏仍需时日。投资者应警惕二手市场的流动性风险，避免高位接盘后被迫“割肉”。
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尽管香港房价8月触底反弹，但9月二手房亏损交易至少100宗，较8月增加23%。西贡豪宅区Mount Pavilia等楼盘跌幅达28%。中介预计全年房价涨15%，但二手市场仍承压。了解香港楼市冰火两重天的真相。
